INSOLVENZ BAUTRÄGER (2)

Im Fall der Fälle: Insolvenz des Bauträgers

Die Risikobelehrung eines Bauträgers!

Gegenstand des Angebotes ist der Abschluss eines Wohnungs- /Teileigentumskaufvertrags mit Bauverpflichtung. Die Verkäuferin verpflichtet sich, die sanierte bzw. neuhergestellte Wohnung termingerecht zu einem Festpreis zu liefern. Das Risiko von Kostensteigerungen und andere Baurisiken trägt damit grundsätzlich die Verkäuferin. Eine Ausnahme von dieser Festpreisvereinbarung besteht lediglich für den Fall einer Erhöhung der gesetzlichen Umsatzsteuer über den aktuellen Satz von 19 % hinaus. Tritt dieser Fall ein, erhöhen sich alle Kaufpreisraten entsprechend, die später als einen Monat nach Inkrafttreten der Steuererhöhung fällig werden. Dies gilt nicht für die erste Kaufpreisrate und nicht für Raten, die innerhalb von vier Monaten ab Kaufvertragsabschluss fällig werden. Nach Bildung des Wohnungs- und Teileigentums sowie der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist für den Erwerber zwar die Übertragung der Wohnungs- bzw. Gewerbeeinheit gesichert, ein durchsetzbarer Rechtsanspruch auf vertragsgerechte Fertigstellung der Baumaßnahmen ist jedoch nicht abgesichert.

Die Gemeinschaft muss möglicherweise die Sanierung beenden

Möglicherweise muss er – im Falle der Insolvenz der Verkäuferin in eigener Verantwortung und in Abstimmung mit den anderen Erwerbern die Sanierung zu Ende bringen. Das kann dazu führen, dass vom Erwerber erheblich höhere Kosten aufgewandt werden müssen. Schadensersatzansprüche gegen die Verkäuferin, wegen fehlender Restleistungen oder Mängel, müssen bei Insolvenz gerichtlich geltend gemacht werden. Auch dies kann zu erheblichen Mehrkosten für die notwendige Rechtsverfolgung führen. Dadurch kann es des Weiteren auch zu einer Verzögerung der Baufertigstellung kommen und im Extremfall das Bauvorhaben gänzlich in Frage gestellt werden. Der Erwerber muss dann sein eventuell bereits aufgenommenes Bankdarlehen bedienen, ohne dass er Mieteinnahmen erzielt bzw. seine erworbene Wohnung im Falle der geplanten Selbstnutzung beziehen kann. Bis zum Zeitpunkt der Eintragung der Auflassungsvormerkung bereits gezahlte Kaufpreisraten werden durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft eines Deutschen Kreditinstitutes abgesichert. Die Sicherungsregelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) gewährleisten darüber hinaus, dass Zahlungen nur zu leisten sind, wenn ein entsprechender Baufortschritt erreicht ist.

Durch die Bankbürgschaft werden aber nur der Kaufpreis und Mängel- und Minderungsansprüche bis zur Abnahme abgesichert. Nicht gesichert sind zusätzliche Nebenkosten des Erwerbers, wie zum Beispiel Zinsen, Notarkosten und Grunderwerbsteuer sowie eventuelle Verzögerungsschäden (Mietausfall) oder Ansprüche wegen Mängeln, die erst nach der Abnahme geltend gemacht werden.