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Denkmalimmobilien kaufen: Eine gute Finanzplanung ist wichtig

Der Kauf einer Immobilie wird nur in den seltensten Fällen allein aus Eigenkapital gedeckt. Vielmehr muss hierfür ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden, dessen Preis der Zins ist, den das Kreditinstitut festlegt. Die monatliche Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und sollte auf die jeweils individuellen Verhältnisse abgestimmt sein.

Noch vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Immobilienkäufer alle Fragen rund um die Finanzierung geklärt haben. Eine Finanzierungszusage der Bank sollte auf jeden Fall schon vorliegen, wenn der Immobilienkauf vollzogen wird. In diesem Zuge muss die Kapitaldienstfähigkeit geprüft werden. Dies bedeutet konkret, dass eine Aufstellung gemacht werden muss, in der sich die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstehen. Danach lässt sich dann ermitteln, wie hoch die Belastung durch den Kredit ausfallen darf.

Auch wenn das Einkommen gut, der Kaufpreis vermeintlich niedrig und die steuerlichen Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie nicht von der Hand zu weisen sind: Eine Haushaltsrechnung ist dringend notwendig, um das Investment auf eine finanziell sichere und solide Grundlage zu stellen. Wird zu knapp kalkuliert, so können im Falle eines Falles schnell Zahlungsschwierigkeiten entstehen, aus denen schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung der Immobilie resultiert.

In jedem Falle sollte ein Puffer eingeplant werden, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen und abzüglich der geplanten Kreditrate verbleibt. Wie hoch der Puffer sein sollte, richtet sich nach den individuellen Einschätzungen. Bei den Ausgaben sind nicht nur die monatlichen Zahlungsabgänge zu berücksichtigen, sondern auch jährliche Zahlungen, die für die Rechnung einfach auf den Monat heruntergerechnet werden. Einbezogene Einnahmen sollten realistisch bleiben: So können zwar die geplanten Mieterträge aus der Denkmalimmobilie angesetzt werden, sollten jedoch nicht utopische Höhen erreichen. Auch Leerstände müssen mit einkalkuliert werden.

Die Finanzierung kann aktuell mit niedrigen Zinskonditionen abgeschlossen werden. Dabei sollte jedoch nicht vergessen werden, dass die Zinsbindung bei den meisten Kreditverträgen nach zehn oder fünfzehn Jahren ausläuft – und zu diesem Zeitpunkt weit höhere Zinssätze der Fall sein könnten. So sollte die Finanzierung auch mit einem höheren Zinssatz durchgerechnet werden und auch dann immer noch gut tragbar sein.

 

Denkmalimmobilien kaufen: Risiken minimieren

Beschäftigt man sich mit den Risiken beim Kauf einer Denkmalimmobilie, so werden häufig jene Risiken unter die Lupe genommen, die das Objekt selbst betreffen – etwa die Lage der Immobilie, ihr Zustand, ihr Preis. Doch auch im Käufer selbst liegen Risiken verborgen, die es beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zu minimieren gilt. Diese Risiken beziehen sich auf die Finanzierung des Objekts.

Unter den Kreditrisiken nehmen insbesondere eine Arbeitslosigkeit und Berufsunfähigkeit eine wichtige Bedeutung ein. Ist ein Kreditnehmer mehr als ein Jahr arbeitslos, so rutscht er in den Bezug von Arbeitslosengeld II („Hartz IV“) und kann die einst vereinbarte Kreditrate meist nicht mehr tragen. Im schlimmsten Fall drohen dann die Kündigung des Kredits seitens der Bank und die Zwangsversteigerung der finanzierten Immobilie.

Eine zusätzliche Absicherung zur gesetzlichen Arbeitslosenversicherung, die lediglich ein Jahr greift, ist sinnvoll. Die private Arbeitslosenversicherung kommt dabei ebenso in Betracht wie eine Kreditversicherung, die im Falle der Arbeitslosigkeit greift und dann die Zahlung der Darlehensraten übernimmt.

Auch die Berufsunfähigkeit kann die einst gut geplante Finanzierung einer Denkmalimmobilie stark ins Wanken bringen. Fällt der Hauptverdiener des Haushalts in Folge einer Krankheit oder eines erlittenen Unfalls über längere Zeit aus, so stellt die Kreditrate eine große Herausforderung dar und ist häufig nicht mehr tragbar. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung schützt vor einem solchen Risiko, auch viele Kreditversicherungen springen im Falle einer Berufsunfähigkeit ein.

In Familien, in denen lediglich ein Hauptverdiener vorhanden ist, sollte überdies eine Risikolebensversicherung abgeschlossen werden. Diese sichert den Todesfall des Versicherten ab und zahlt den Hinterbliebenen im Falle des Todes eine bestimmte Summe aus. Auch gibt es Versicherungen, deren Versicherungssumme adäquat zur sinkenden Restschuld des Kredits abnimmt.

Die Risiken beim Kauf einer Denkmalimmobilie, die im Käufer selbst ruhen, sollten nicht unterschätzt werden. Eine gute Absicherung in Form von Versicherungen ist unbedingt anzuraten, um die Finanzierung auf eine solide Grundlage zu stellen und langfristig Sicherheit zu schaffen.

 

Finanzierung von Denkmalimmobilien – auch ohne Eigenkapital

Denkmalimmobilien gelten gerade in Krisenzeiten als sichere und wertbeständige Anlage. Die niedrigen Zinsen, die Banken derzeit für Kredite anbieten, machen den Erwerb der Immobilien aktuell besonders attraktiv. Zwar schreiben die Banken üblicherweise mindestens 20 Prozent Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung vor – doch auch eine Vollfinanzierung der Kosten ist möglich.

 

Bei der Vollfinanzierung bringt der Immobilienkäufer keinerlei Eigenkapital mit ein. Die Bank vergibt demnach ein Darlehen, dass die vollen Kosten der Haus oder Wohnung abdeckt. Sogar 110- oder 120-Prozent-Finanzierungen sind möglich, wenn auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren mit finanziert werden sollen.

 

Der Vorteil der Vollfinanzierung liegt darin, dass Käufer ihr Eigenkapital, wenn vorhanden, nicht binden müssen und es weiterhin auf der hohen Kante zur freien Verfügung haben. Wer kein Eigenkapital besitzt, kann auch ohne langjähriges Sparen die jetzt günstigen Zinsen nutzen und sich damit für viele Jahre ein Immobiliendarlehen mit attraktiven Konditionen sichern.

 

Die Nachteile einer Vollfinanzierung liegen allerdings in den höheren Zinsen des Darlehens. Wird kein Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebracht, so geht die Bank bei der Finanzierung ein höheres Risiko ein und erhebt dementsprechend einen Zinsaufschlag. Dieser wiederum wirkt sich auf die Höhe der monatlichen Annuitätenrate aus. Immobilienkäufer sollten deshalb genau berechnen, ob sie die Rate nachhaltig in der festgesetzten Höhe erbringen können – ein Puffer sollte dabei immer eingeplant werden.

Denn auch Immobilienkäufer haben ein höheres Risiko, wenn sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden. Deshalb ist diese Art der Finanzierung nur für Gutverdiener geeignet, die eine entsprechend hohe Rate problemlos stemmen können. Empfohlen ist beispielsweise für eine Familie mit Kindern ein Nettoeinkommen von ca. 4.000 Euro, um die Vollfinanzierung guten Gewissens eingehen zu können.

 

Für eine Vollfinanzierung einer Denkmalimmobilie ist es ratsam, eine möglichst lange Laufzeit des Kredits zu vereinbaren. Dies senkt das Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und ermöglicht eine langfristig planbare Kostenkalkulation.