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Archiv für Juni, 2012

Denkmalimmobilien finanzieren

Steht der Kauf eine denkmalgeschützten Immobilie an, so steht zunächst die Auswahl das passenden Objekts im Fokus – dann jedoch geht es um die Finanzierung: Denkmalimmobilien werden in den meisten Fällen nicht über Eigenkapital, sondern über einen Bankkredit finanziert.

 

Kreditinstitute verlangen für die Bewilligung der Finanzierung in der Regel einen bestimmten Anteil an Eigenkapital, um das Risiko der Finanzierung zu reduzieren. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, umso günstiger können die Konditionen für den Kredit verhandelt werden. Stehen die Zinsen – wie aktuell – niedrig, so ist es ratsam, die Zinsbindung über einen langen Zeitraum festzulegen. Geht man jedoch davon aus, dass die Zinsen in absehbarer Zeit wieder sinken werden, sollte eine kürzere Zinsbindung eingegangen werden.

Nicht nur die Bank prüft, welche Kreditsumme tragbar ist: Die Prüfung der finanziellen Verhältnisse ist auch dem Kreditnehmer selbst anzuraten, damit die Belastung, die über viele Jahre andauert, nicht zu hoch ist und die Freude an der Immobilie geradezu zunichtemacht.

 

Wer sich für den Kauf einer Denkmalimmobilie interessiert, sollte im Vorfeld eine Haushaltsrechnung aufstellen und die monatlichen Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellen (die Miete bleibt hierbei unberücksichtigt). Kosten, die nur halbjährlich oder jährlich anfallen, sollten dabei auf den Monat umgerechnet werden. Unsichere Einnahmen, wie zum Beispiel nicht im Arbeitsvertrag festgehaltenes Weihnachts- oder Urlaubsgeld, sollte bei der Haushaltsrechnung außen vor bleiben.

Der Überschuss, der sich durch die Berechnung ergibt ist jener Betrag, der für die künftige monatliche Kreditrate übrig bleibt. Davon sollte allerdings noch ein Puffer für Unvorhergesehenes abgezogen werden, um auf Nummer Sicher zu gehen.

 

Bei der Finanzierung von Denkmalimmobilien sollten auch die Nebenkosten mit einberechnet werden. Beim Kauf fallen Kosten für den Notar, gegebenenfalls für den Makler und für die Eintragung im Grundbuch an. Sollten Einrichtungsgegenstände nach dem Umzug ins Eigenheim anfallen, so können auch diese gleich mit in den Kredit einberechnet werden.

 

Denkmalimmobilien Kredit: Informationen zum Annuitätendarlehen

Derzeit bieten die günstigen Zinskonditionen gute Gelegenheiten, um eine Immobilie zu erwerben. Gepaart mit den besonderen steuerlichen Vorteilen, erweisen sich denkmalgeschützte Objekte als besonders attraktiv. Bei der Finanzierung empfiehlt sich für viele Käufer ein klassisches Annuitätendarlehen – was man darunter genau versteht, lesen Sie hier.

Das Annuitätendarlehen ist eine besonders gängige Form des Hypothekendarlehens. Annuität bedeutet, dass die Kreditrate „gleich bleibt“. Genau darin liegt auch der Vorteil dieser Finanzierungsmethode. Der Kreditnehmer weiß hier genau, welchen Kreditaufwand er monatlich zu erbringen hat – und das bis hin zum Ende der vereinbarten Laufzeit. Schwankungen in der Kreditrate sind bei einem Annuitätendarlehen ausgeschlossen, unerwartete Belastungen oder Forderungen bleiben aus. Damit profitieren Käufer einer Denkmalimmobilie von einem hohen Maß an finanzieller Planbarkeit und Sicherheit.

Um das Hypothekendarlehen abzusichern, wird die Immobilie mit einer Hypothek belegt, die ihren Eintrag ins Grundbuch findet.

Die Rate setzt sich bei einem Annuitätendarlehen aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn der Finanzierung ist der Tilgungsanteil relativ gering, während der Zinsanteil den Löwenanteil der Rate ausmacht. Jedoch sinkt mit jeder Monatsrate die verbleibende Restschuld: Damit verringert sich entsprechend auch der Zinsanteil an der Rate – und der Tilgungsanteil steigt. Häufig liegt die Tilgung bei einem Annuitätendarlehen bei einem Prozent. Experten raten jedoch zu einem höheren Tilgungsanteil, wenn dies finanziell machbar ist. So verkürzt sich die Laufzeit des gesamten Kredits.

Die derzeit günstigen Zinsen lassen die monatliche Rate des Annuitätendarlehens gering bleiben. Dies gilt jedoch nur für die vereinbarte Laufzeit, nach welcher die Anschlussfinanzierung über den Kreditrestbetrag unter neuen Konditionen abgeschlossen wird. Wer auf Nummer Sicher gehen und sich die derzeit günstigen Zinsen langfristig sichern möchte, sollte eine möglichst lange Kreditlaufzeit vereinbaren. Klassischerweise beläuft sich die Kreditlaufzeit häufig auf 10 bis 15 Jahre, jedoch sind durchaus auch Laufzeiten von 30 Jahren bei derzeit niedrigen Zinsen möglich.

 

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Denkmalimmobilien versus Neubau: Eine Frage der Persönlichkeit

Denkmalimmobilie oder Neubau? Nicht immer ist es leicht, auf diese Entscheidungsfrage eine gute Antwort zu finden. Nur schwer lassen sich historische Bauwerke und neu gebaute Immobilien miteinander vergleichen – zu unterschiedlich sind sie in ihrer Bauweise, ihren Besonderheiten und Vorzügen.

So hängt die Entscheidung für die Art der Immobilie maßgeblich von der Persönlichkeit des Käufers ab. Soll es ein schicker Neubau werden, der mit den neuesten Trends aus Baukunst und Architektur beeindruckt? Oder soll es der historische Altbau sein, der die Geschichte von zahlreichen Jahren erzählt und mit einem besonderen Charme zu glänzen weiß?

Der Neubau überzeugt durch klare Fakten: Er kann auf die individuellen Wünsche optimal zugeschnitten werden und ist bis ins Detail planbar. Darüber hinaus wird er nach neuesten Energiestandards und Vorschriften errichtet und ist ohne weiteren Arbeitsaufwand bezugsfähig bzw. zu vermieten. Dafür jedoch bezahlen Käufer hierfür auch einen vergleichsweise hohen Preis.

Für die Denkmalimmobilie fällt ein weitaus geringerer Kaufpreis an – jedoch sind die erforderlichen Instandhaltungskosten zur Sanierung und Modernisierung nicht zu unterschätzen. Wichtig ist es hier vorab mit einem erfahrenen Fachmann zu sprechen, um die Kosten richtig einschätzen zu können.

Über den günstigen Kaufpreis hinaus sprechen auch steuerliche Vorteile für die Denkmalimmobilie. Der Staat hat Käufern historischer Bauwerke besondere Steuervorzüge eingeräumt, um geschichtsträchtige Gebäude für nachfolgende Generationen zu erhalten. Darüber hinaus sprechen für eine denkmalgeschützte Immobilie deren besonderer Charme und bauliche Besonderheiten. Denkmalimmobilien sind die richtigen Objekte für Individualisten, die sich auch beim Wohnen von der Masse abheben möchten.

 

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Denkmalimmobilien mit Photovoltaik sind möglich

Solaranlagen liegen im Trend – verbinden sie doch die Möglichkeit, einen aktiven Beitrag zum Umweltschutz zu leisten damit, die Energiekosten maßgeblich zu senken. Bei Denkmalimmobilien lässt sich das Projekt Solaranlage allerdings schwerer umsetzen – Grund sind die strengen Denkmalschutzbestimmungen, welche bei einer Arbeit am Gebäude beachtet werden müssen. Bereits mehrfach mussten Eigentümer bereits installierte Anlagen infolge eines Gerichtsbeschlusses wieder abbauen. Doch es geht auch anders: Wer strategisch vorgeht, kann auch auf einer Denkmalimmobilie eine Solaranlage realisieren.

Um eine Solaranlage auf dem Dach einer Denkmalimmobilie durchzusetzen, ist eine enge Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Denkmalschutzbehörde erforderlich. Hier führen vor allem Argumente zum Klimaschutz zum Erfolg. Wird die denkmalprägende Optik nur minimal beeinträchtigt, kann eine Solaranlage durchaus integriert werden.

In der Regel gilt: Nicht mehr als 10% der denkmalgeschützten Dachfläche dürfen mit Solarzellen bedeckt werden. In der Praxis jedoch zeigt sich, dass die Flächenbegrenzung häufig unnötig ist und auch größere Anlagen auf harmonische und ästhetische Weise in das Objektbild integriert werden können, sodass der Charakter der Immobilie weiterhin erhalten bleibt. Die enge Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Behörde kann so manche Türe öffnen und auch Ausnahmen möglich machen.

 

 

Denkmalimmobilien: Energie sparen durch Modernisierung

Denkmalgeschützte Immobilien sind nicht immer auf dem neuesten Stand der Bautechnik, wenn sie erworben werben. Oftmals stehen die Käufer zunächst vor einem unsanierten Objekt, in das noch viel Arbeit investiert werden muss.

Geht es um die Sanierung von Denkmalimmobilien, so müssen die Bauträger die Auflagen der zuständigen Denkmalbehörde beachten. Ein großer Spielraum, was vor allem optische Veränderungen betrifft, ist dabei nicht gegeben. Dies bedeutet jedoch nicht, dass eine Denkmalimmobilie keinen modernen Wohnraum bieten kann. Vielmehr lassen sich heute moderne Dämmstoffe und Heizungsanlagen einsetzen, die das Denkmalobjekt auf den neuesten Stand bringen. So ist heute auch modernes Wohnen hinter historischen Gemäuern möglich.

Gerade im Bereich der energetischen Sanierung erleichtern Denkmalimmobilien durch die natürliche Beschaffenheit der alten Bausubstanz die Arbeiten. Häufig wurden Ziegel als Baumaterial verwendet, die Fugen mit Lehm oder einem Lehm-Stroh-Gemisch gefüllt. Damit ist bereits eine gute natürliche Dämmung gegeben, die nur noch ergänzt werden muss. Auch tiefergelegte Böden, wie sie damals konzipiert wurden, helfen, Heizkosten einzusparen.

Moderne Technik kommt auch bei den Fenstern einer Denkmalimmobilie heute zum Einsatz. Fenster mit modernen Doppelglasdichtungen helfen Energiekosten einzusparen und die Wärme in den Wohnräumen zu halten. Bei der Wahl der Heizung bestehen ebenfalls gute Möglichkeiten – Gas-Zentralheizungen etwa mit moderner Kesseltechnik oder auch Fußbodenheizungen verbrauchen nur wenig Energie und lassen sich in der Regel problemlos installieren.

 

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Investition in Denkmalimmobilien: B- und C-Städte bieten gute Aussichten

Die Investition in Immobilien lohnt sich – nicht nur in den wichtigsten Großstädten Deutschlands. Wie neue Studien ergeben, bieten oftmals sogar B- und C-Städte ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis als A-Städte. So liegen die Renditen bei gleichem Risiko gleich oder höher.

 

Deutsche Städte wurden von der BulwienGesa AG nach ihrer Bedeutung für den internationalen und nationalen Immobilienmarkt in vier Klassen unterteilt. Das Analysehaus vergibt die A-Note an die international und national wichtigsten deutschen Zentren, die in allen Segmenten große und funktionsfähige Märkte vorweisen können. Als B-Städte werden Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung bezeichnet, die C-Städte weisen eine regionale und eingeschränkt nationale Bedeutung auf. In die D-Kategorie fallen Städte, deren Bedeutung sich als kleiner Standort auf das direkte Umland bezieht und deren Marktvolumen und Umsatz entsprechend gering ausfallen.

 

Wie Studien zeigen, hängt das Chancen-Risiko-Verhältnis von Immobilien und Denkmalimmobilien nicht unmittelbar von der geografischen Lage der Städte ab. Unterschiede zwischen Nord- und Süd- bzw. Ost- und Westdeutschland fallen zunehmend weniger ins Gewicht. Vielmehr sind es die jeweils wirtschaftlichen Besonderheiten, die entscheidend sind. Investoren, die nicht mehr mit vielen anderen um die besten Objekte in den Metropolen konkurrieren möchten, sind mit Kapitalanlagen in B- und C-Städten gut beraten. Sie entscheiden sich damit für sichere Alternativen, die ein hohes Aufwärtspotenzial bieten.

 

Nicht immer lässt sich jedoch das gewünschte Objekt in entsprechender Lage finden: In B- und C-Städten sind gerade große Investitionsobjekte seltener. Auch sind B- und C-Städte weniger liquide als A-Städte, dafür sind die Immobilien dort auch geringeren Preisschwankungen ausgesetzt.

 

Risikoarme Immobilien in zentraler Lage finden sich nicht nur in den sieben Metropolen Deutschlands, sondern auch in vielen attraktiven Mittelstädten im gesamten Bundesgebiet. Investition Baudenkmal hilft Investoren bei der Vermittlung von Denkmalimmobilien und steht Interessenten auch beratend bei der Auswahl und rund um das Thema denkmalgeschützte Immobilien zur Seite.