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Denkmalimmobilien kaufen: Eine gute Finanzplanung ist wichtig

18. Mai 2012 Administrator

Der Kauf einer Immobilie wird nur in den seltensten Fällen allein aus Eigenkapital gedeckt. Vielmehr muss hierfür ein Kredit bei einer Bank aufgenommen werden, dessen Preis der Zins ist, den das Kreditinstitut festlegt. Die monatliche Kreditrate setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen und sollte auf die jeweils individuellen Verhältnisse abgestimmt sein.

Noch vor Abschluss des Kaufvertrages sollten Immobilienkäufer alle Fragen rund um die Finanzierung geklärt haben. Eine Finanzierungszusage der Bank sollte auf jeden Fall schon vorliegen, wenn der Immobilienkauf vollzogen wird. In diesem Zuge muss die Kapitaldienstfähigkeit geprüft werden. Dies bedeutet konkret, dass eine Aufstellung gemacht werden muss, in der sich die monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberstehen. Danach lässt sich dann ermitteln, wie hoch die Belastung durch den Kredit ausfallen darf.

Auch wenn das Einkommen gut, der Kaufpreis vermeintlich niedrig und die steuerlichen Vorteile einer denkmalgeschützten Immobilie nicht von der Hand zu weisen sind: Eine Haushaltsrechnung ist dringend notwendig, um das Investment auf eine finanziell sichere und solide Grundlage zu stellen. Wird zu knapp kalkuliert, so können im Falle eines Falles schnell Zahlungsschwierigkeiten entstehen, aus denen schlimmstenfalls die Zwangsversteigerung der Immobilie resultiert.

In jedem Falle sollte ein Puffer eingeplant werden, der nach Abzug der Ausgaben von den Einnahmen und abzüglich der geplanten Kreditrate verbleibt. Wie hoch der Puffer sein sollte, richtet sich nach den individuellen Einschätzungen. Bei den Ausgaben sind nicht nur die monatlichen Zahlungsabgänge zu berücksichtigen, sondern auch jährliche Zahlungen, die für die Rechnung einfach auf den Monat heruntergerechnet werden. Einbezogene Einnahmen sollten realistisch bleiben: So können zwar die geplanten Mieterträge aus der Denkmalimmobilie angesetzt werden, sollten jedoch nicht utopische Höhen erreichen. Auch Leerstände müssen mit einkalkuliert werden.

Die Finanzierung kann aktuell mit niedrigen Zinskonditionen abgeschlossen werden. Dabei sollte jedoch nicht vergessen werden, dass die Zinsbindung bei den meisten Kreditverträgen nach zehn oder fünfzehn Jahren ausläuft – und zu diesem Zeitpunkt weit höhere Zinssätze der Fall sein könnten. So sollte die Finanzierung auch mit einem höheren Zinssatz durchgerechnet werden und auch dann immer noch gut tragbar sein.

 

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