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Archiv für März, 2012

Denkmalimmobilien: Lukrativ für Kapitalanleger

Denkmalimmobilien üben eine besondere Faszination auf jeden aus, der aufwändige und kunstvolle Architektur aus der Vergangenheit zu schätzen weiß, Doch nicht nur das charmante Aussehen und die baulichen Besonderheiten machen denkmalgeschützte Immobilien zum Objekt der Begierde: Auch Kapitalanleger profitieren in vielerlei Hinsicht von Denkmalschutzimmobilien.

Denkmalimmobilien sind ein lukratives Investment. Nicht umsonst werden sie auch als „letzte Steueroase Deutschlands“ bezeichnet. Sie bringen besondere Steuervorteile mit sich, indem die Sanierungskosten über zehn Jahre zu 90 Prozent bzw. bei Fremdvermietung sogar über zwölf Jahre zu 100 Prozent abgeschrieben werden können. Wird die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Sperrfrist wieder veräußert, so fallen keine Steuern mehr auf Verkaufsgewinne an. Anders als bei vielen anderen Geldanlagen unterliegen erzielte Gewinne hier nicht der Abgeltungssteuer.

Die Sanierung der Denkmalimmobilie ist in der Regel gesetzlich vorgeschrieben. So besteht für einen Investor kein Risiko, dass die Immobilie einen Wertverlust erleiden wird. Vielmehr bleiben die begehrten Objekte meist über Generationen im Familienbesitz und erfahren eine deutliche Wertsteigerung. Die hohe Nachfrage trägt zu dieser Entwicklung maßgeblich bei.

Auch in Krisenzeiten erweisen sich die Denkmalimmobilien als sicher und beständig. Wertverluste sind auch bei Finanzkrisen, wie wir sie 2008 erlebt haben, nicht zu befürchten – ebenso wenig wie Wertverluste durch eine steigende Inflationsrate.

Wer vermietet, darf sich an attraktiven Standorten über gute Mieteinnahmen freuen: Mieter sind oft bereit, für die charmanten und gut sanierten Altbauwohnungen eine überdurchschnittliche Miete zu bezahlen, um eine hohe Wohnqualität genießen zu können.

 

Denkmalsanierung: KfW erleichtert die Fördervoraussetzungen

Die KfW-Bankengruppe wird zum 1. April 2012 den neuen Standard „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ einführen. Der im Rahmen des Förderprogramms „Energieeffizient Sanieren“ aufgesetzte Standard erleichtert die Fördervoraussetzungen für die Sanierung von Denkmalen und besonders erhaltenswerter Bausubstanz.

Dies betrifft insbesondere die Sanierung der Fassade von Denkmalimmobilien, die häufig sehr aufwendig gestaltet ist und entsprechend schwer zu dämmen ist. Bei dem neuen Standard „KfW-Effizienzhaus Denkmal“ wird vorwiegend auf den Jahresprimärenergiebedarf gesetzt und weniger auf die Wärmedurchlässigkeit der Fassade.

Dr. Axel Nawrath, Mitglied des Vorstands der KfW-Bankengruppe, sagte in einer Presserklärung, man müsse den Altbaubestand in seiner gesamten Breite mit der Förderung erreichen. Nur so könne man die Energieeinsparpotentiale heben, die im deutschen Gebäudebestand liegen. Damit, dass Denkmalimmobilien bis zu ein Viertel des gesamtdeutschen Wohnimmobilienbestandes ausmachten, werde deutlich, dass es sich hierbei nicht um ein Nischenthema handele.

Voraussetzung, um die KfW-Förderung zu erhalten, ist die Bestätigung eines Sachverständigen über den Energiestandard des Objekts nach geplanter Sanierung. Weiter muss Immobilienbesitzern eine entsprechende Bescheinigung vorliegen, dass es sich bei dem Gebäude tatsächlich um ein Denkmal handelt bzw. um ein Gebäude mit erhaltenswerter Bausubstanz. Diese Bescheinigung erhalten Eigentümer von der zuständigen Denkmalbehörde bzw. von der zuständigen Kommune.

Das Förderprogramm der KfW lohnt sich: Private Bauherren können einen zinsverbilligten Kredit erhalten oder sogar einen Investitionszuschuss von bis zu 20 Prozent der Investitionssumme.

 

Tag des offenen Denkmals 2012

Auch in diesem Jahr findet wieder der „Tag des offenen Denkmals“ statt: Am 9. September 2012 öffnen Denkmäler im gesamten Bundesgebiet ihre Pforten, um interessierten Gästen die Möglichkeit zu geben, Geschichte zum Anfassen zu erleben. Der Streifzug durch historische Gebäude in verschiedenen Städten versetzt Besucher im Handumdrehen in eine längst vergangene Zeit, die wieder lebendig geworden scheint.

Doch nicht nur für Besucher ist der Tag des offenen Denkmals interessant. Auch Besitzer von Denkmälern können den Tag nutzen, um ihre Arbeit und ihr Engagement für das architektonische und kulturelle Erbe zu präsentieren und andere daran teilhaben zu lassen. Private Eigentümer können sich an der jährlichen Aktion ebenso beteiligen wie ehrenamtliche Helfer oder engagierte Vereine.

Der Tag des offenen Denkmals steht im Jahr 2012 unter dem Motto „Holz“. Seit Menschengedenken ist Holz ein wichtiger Baustoff, in manchen Epochen war er sogar der wichtigste überhaupt. Das Motto soll am Tag das offenen Denkmals so facettenreich wie möglich zum Ausdruck kommen. Dazu gehören nicht nur bauliche Konstruktionen, sondern auch das „lebendige Holz“ in Gärten oder Parkanlagen. Auch Kirchenausstattungen und Archäologisches, Dachstühle und Fachwerke, hölzerne Gebrauchsgegenstände oder kunstvolle Innenausbauten aus Holz tragen dem diesjährigen Motto „Holz“ Rechnung. So dürfte bei fast allen Denkmälern, die man beim Tag des offenen Denkmals zeigen kann etwas zu dem Motto zu sagen bzw. zu zeigen sein.

Wer Interesse daran hat, am Tag des offenen Denkmals 2012 teilzunehmen, meldet sich am besten bei der für ihn zuständigen Denkmalschutzbehörde.
Alle, die darüber hinaus auch Interesse am Kauf einer eigenen Denkmalimmobilie haben, erhalten über das Team investition-baudenkmal individuelle Beratungsleistungen, die alle Aspekte rund um den Erwerb denkmalgeschützter Immobilien abdecken.

 

Denkmalimmobilien: Welche Kosten abgeschrieben werden können

Denkmalimmobilien sind vor allem auch aus steuerlicher Hinsicht attraktiv. Kapitalanleger können über acht Jahre hinweg 9 %, anschließend über vier Jahre hinweg 7 % der anzuerkennenden Wiederherstellungskosten gemäß §7 EStG abschreiben – insgesamt damit über einen Zeitraum von zwölf Jahren 100 %. Wer die Immobilie für sich selbst nutzt, kann über einen Zeitraum von zehn Jahren jeweils 9 % der Sanierungskosten, demnach insgesamt 90 %, geltend machen.

 

Doch damit nicht genug: Weitere absetzbare Aufwendungen lassen sich im Rahmen des Immobilienkaufs geltend machen. Bei Weitervermietung des Objekts gilt folgendes:

 

Zu den Geldbeschaffungskosten, die im Jahr der Anschaffung der Immobilie abgesetzt werden können, gehören:

 

- Kosten, die für die Vermittlung von Darlehen anfallen

- Anteilige Notargebühren und Schätzkosten

- Bereitstellungszinsen und Auszahlungsverluste (z.B. Disagio)

- Gebühren, die für den Abschluss eines Bausparvertrages anfallen

- Kosten, die für die Fahrt zur Bank und zum Notar anfallen

 

Zu den Kosten, die mit der Immobilie als Eigentumswohnung abgeschrieben werden können, zählen:

 

- Grunderwerbssteuer und anteilige Notargebühren

- Gebäudewert

- Kosten, die für den Erhalt der Immobilie anfallen

- Sanierungs- und Modernisierungskosten

- Maklercourtage

 

Welches steuerlichen Vorteil sich genau aus dem Erwerb einer Denkmalimmobilie zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage ergeben, ist vom Einzelfall abhängig. Die HansaFinanzMarketing GmbH & Co. KG steht Interessenten mit Steuerexperten auch in diesem Bereich als kompetenter Berater zur Seite.

 

Finanzierung von Denkmalimmobilien – auch ohne Eigenkapital

Denkmalimmobilien gelten gerade in Krisenzeiten als sichere und wertbeständige Anlage. Die niedrigen Zinsen, die Banken derzeit für Kredite anbieten, machen den Erwerb der Immobilien aktuell besonders attraktiv. Zwar schreiben die Banken üblicherweise mindestens 20 Prozent Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung vor – doch auch eine Vollfinanzierung der Kosten ist möglich.

 

Bei der Vollfinanzierung bringt der Immobilienkäufer keinerlei Eigenkapital mit ein. Die Bank vergibt demnach ein Darlehen, dass die vollen Kosten der Haus oder Wohnung abdeckt. Sogar 110- oder 120-Prozent-Finanzierungen sind möglich, wenn auch die Kaufnebenkosten wie Notar- und Maklergebühren mit finanziert werden sollen.

 

Der Vorteil der Vollfinanzierung liegt darin, dass Käufer ihr Eigenkapital, wenn vorhanden, nicht binden müssen und es weiterhin auf der hohen Kante zur freien Verfügung haben. Wer kein Eigenkapital besitzt, kann auch ohne langjähriges Sparen die jetzt günstigen Zinsen nutzen und sich damit für viele Jahre ein Immobiliendarlehen mit attraktiven Konditionen sichern.

 

Die Nachteile einer Vollfinanzierung liegen allerdings in den höheren Zinsen des Darlehens. Wird kein Eigenkapital in die Finanzierung mit eingebracht, so geht die Bank bei der Finanzierung ein höheres Risiko ein und erhebt dementsprechend einen Zinsaufschlag. Dieser wiederum wirkt sich auf die Höhe der monatlichen Annuitätenrate aus. Immobilienkäufer sollten deshalb genau berechnen, ob sie die Rate nachhaltig in der festgesetzten Höhe erbringen können – ein Puffer sollte dabei immer eingeplant werden.

Denn auch Immobilienkäufer haben ein höheres Risiko, wenn sie sich für eine Vollfinanzierung entscheiden. Deshalb ist diese Art der Finanzierung nur für Gutverdiener geeignet, die eine entsprechend hohe Rate problemlos stemmen können. Empfohlen ist beispielsweise für eine Familie mit Kindern ein Nettoeinkommen von ca. 4.000 Euro, um die Vollfinanzierung guten Gewissens eingehen zu können.

 

Für eine Vollfinanzierung einer Denkmalimmobilie ist es ratsam, eine möglichst lange Laufzeit des Kredits zu vereinbaren. Dies senkt das Zinsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und ermöglicht eine langfristig planbare Kostenkalkulation.

 

Denkmalimmobilien fachgerecht sanieren

Denkmalimmobilien erzählen Geschichten aus längst vergangenen Zeiten und besitzen damit einen besonderen Charme, der auch im Rahmen einer umfassenden Sanierung erhalten bleiben sollte. Die Herausforderung einer Sanierung besteht deshalb darin, einerseits modernes und energiesparendes Wohnen zu ermöglichen, und zugleich die kunstvolle Architektur, die Bauweise und die Besonderheiten einer Denkmalimmobilie in ihrer charakteristischen Form zu erhalten.

 

Für die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien ist es wichtig, sich erfahrene Partner zu suchen, die um die Besonderheiten der historischen Objekte wissen und das Bindeglied zwischen Behörde und Bauträger darstellen. Die HansaFinanzMarketing GmbH & Co. KG arbeitet auf diesem Gebiet mit spezialisierten Unternehmen zusammen, die eine Sanierung und Modernisierung bis ins kleinste Detail unter gehobene Qualitätsstandards durchführen.

 

Je nach Zustand und Größe der Denkmalimmobilie fallen unterschiedliche Arbeiten an, die beim Erwerb eines Objektes bereits Berücksichtigung finden sollten. Die Kosten für die Sanierung einer Denkmalimmobilie lassen sich allerdings steuerlich geltend machen.

So können bei Eigennutzung der Immobilie 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren geltend gemacht werden. Wir die Denkmalimmobilie vermietet, so können sogar 100 % über einen Zeitraum von insgesamt zwölf Jahren abgeschrieben werden.

 

Im Fokus der Modernisierungsmaßnahmen steht meist die energetische Sanierung des Objekts, die nachhaltig Kosteneinsparungen im Energiebereich verspricht. Hier können Immobilienbesitzer auch spezielle Förderdarlehen in Anspruch nehmen – zum Beispiel von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die mit besonders günstigen Konditionen einhergehen.

 

Wichtig ist bei allen Sanierungsmaßnahmen, sich im Vorfeld mit dem jeweils zuständigen Amt für Denkmalschutz abzustimmen. Unterschiedliche Bestimmungen und Regelungen müssen je nach Objekt unbedingt eingehalten werden. Sonst ist auch die steuerliche Geltendmachung der Sanierungskosten in Gefahr.

 

Denkmalgeschützte Immobilien und ihre Vorzüge

Immer wieder werden denkmalgeschützte Immobilien von unabhängigen Beratern oder auch von Finanz-Magazinen als Anlage empfohlen – aus gutem Grund. Die historischen Objekte besitzen zahlreiche Vorzüge, die wir Ihnen nachfolgend nennen möchten.

Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Wer in eine Denkmalimmobilie investiert, kann besondere Steuervorteile ausschöpfen. Die Kosten für eine nachträgliche Sanierung können Investoren zu 100 % innerhalb von zwölf Jahren steuerlich geltend machen, bei Eigennutzern ist es möglich, 90% der Kosten über zehn Jahre hinweg abzuschreiben. Die tatsächlichen Investitionskosten fallen damit weitaus geringer aus, da sich der Aufwand über die Steuerersparnis wieder ausgleichen lässt.

Hohe Wohnqualität im charmanten Altbau

Historische Objekte bringen einen ganz eigenen Charme mit sich. Saniert und modernisiert, machen Denkmalimmobilien modernes und individuelles Wohnen in besonderem Ambiente möglich. Mit einem Neubau sind die stilistischen Besonderheiten und liebevollen Details einer denkmalgeschützten Immobilie nur schwer zu vergleichen. Eine hohe Mietauslastung ist Investoren gerade an attraktiven Standorten sicher.

Keine Steuern auf Verkaufsgewinne

Wer seine Denkmalimmobilie wieder veräußern möchte, kann diese nach Ablauf einer zehnjährigen Sperrfrist ohne Besteuerung des Gewinns tun. Damit hebt sich die Denkmalimmobilie von vielen anderen Kapitalanlagen ab, bei welchen auf Gewinne Abgeltungssteuer bezahlt werden muss.

Denkmalimmobilien als Altersvorsorge

Das Thema private Altersvorsorge hat in den vergangenen Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen. Mit einer Denkmalimmobilie setzen Käufer auf eine Anlage, die als besonders wertbeständig und krisensicher gilt. Gleichzeitig bestehen gute Wertsteigerungsperspektiven – und bei Vermietung garantieren Mieteinnahmen ein nettes Zusatzeinkommen im Alter.

Eine Investition, die sich von selbst trägt

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen können Käufer ihre Denkmalimmobilie zu günstigen Konditionen finanzieren. Wer vermietet, erzielt oftmals sogar höhere Mieteinnahmen, als an monatlicher Kreditrate zu erbringen sind. So bezahlt sich die Denkmalimmobilie wie von selbst – und die Anlage beeinträchtigt nicht die Liquidität des Käufers.

 

Immobilienkauf: Kaufnebenkosten einkalkulieren

Denkmalimmobilien überzeugen aus vielerlei Hinsicht – nicht zuletzt aber aufgrund ihres attraktiven Preises: Der Kaufpreis der historischen Objekte liegt meist deutlich unter dem Preis, der für neuere Immobilien angesetzt wird. Selbst unter Einbezug einer aufwändigen Objektsanierung sind denkmalgeschützte Immobilien häufig immer noch die deutlich günstigere Wahl. Was Käufer allerdings beachten sollten: Beim Immobilienkauf fallen Nebenkosten an. Diese sollten unbedingt mit einkalkuliert werden.

Die Erwerbsnebenkosten bei einer Immobilie sind übersichtlich und planbar. Wer sie von vorneherein in seine Finanzierung mit einplant, muss hier keine bösen Überraschungen fürchten.

Zu den wichtigsten Kaufnebenkosten zählen die Grunderwerbssteuer und die Notargebühr, die für Denkmalimmobilien ebenso anfallen wie für Neubauten.

Die Grunderwerbssteuer fällt bei jedem Grundstückskauf an, wobei die Höhe derselben jedoch abhängig von dem Bundesland ist, in dem sich das Grundstück befindet. Im Schnitt liegt sie bei 3,5 % des Kaufpreises und schlägt damit vor allem bei höheren Investitionen deutlich zu Buche.

Auch der Notar ist gebührenpflichtig. Dieser ist notwendig, um den Grundstückskauf schriftlich zu protokollieren und den Eigentumsübergang im Grundbuch zu dokumentieren. Der Käufer hat die Notarkosten zu tragen, die 1,5 % des Kaufpreises ausmachen. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich festgelegt und damit bei jedem Notar identisch.

Empfehlenswert ist es, die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Denkmalimmobilie zur Eigennutzung aus Eigenmitteln zu bezahlen. Zwar ist eine Finanzierung der Nebenkosten zusätzlich zum Objektpreis über eine Bank möglich, allerdings riskieren Käufer damit eine schlechtere Zinskondition, die sie über viele Jahre hinweg mit sich tragen müssen.

Die Kaufnebenkosten können im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der jährlichen Steuererklärung geltend gemacht werden. Somit kann es sich lohnen, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, wenn die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage erworben wird.

Gegebenenfalls ist auch eine Maklercourtage beim Immobilienkauf zu entrichten, diese beträgt 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Mit weiteren Kosten, etwa für einen Berater oder das Grundbuchamt, können sich die Nebenkosten auf bis zu 15 % der Kaufsumme belaufen. Dieser Betrag sollte auf jeden Fall im Vorfeld mit einkalkuliert werden. Dann steht die Investition in eine Immobilie auf sicherem Boden.