So wird ein Denkmal
vor Kauf vertraglich abgesichert
Denkmal wird vor Kauf vertraglich abgesichert
Jeder Investor ist sich darüber im Klaren, dass der Kauf einer Immo-
bilie mit Risiken verbunden sein kann. Auch wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, die zwar von Ihrer Schönheit robust ist, aber in wirtschaftlichen Krisen und Zeiten hoher Arbeits-
losenzahlen genauso vermietet werden muss, wie in guten Zeiten mit geringer Arbeitslosenzahl. Aufgrund der hohen steuerlichen Subvention einer denkmalgeschützen Immobilie, vergessen viele Anleger die Grundprinzipien des Immobilienkaufs zu beachten. La-
ge, Lage, Lage ist das eine, das andere sind unumgängliche Ver-
tragssicherheiten die dem Investor Zusatzsicherheiten einräumen, die unverzichtbar sind.
Im Kaufvertrag muss eine Festpreisgarantie des Verkäufers der denkmalgeschützen Immobilie vereinbart sein. Diese Festschrei-
bung des endgültigen Preises schützt Investoren vor Nachforde-
rungen des Verkäufers. Da die denkmalgeschützte Wohnung beim Abschluss des Kaufvertrages noch nicht saniert wurde, können sich durch Probleme bei der Sanierung, wie zum Beispiel Schimmelbil-
dung, Holzprobleme oder andere Unwägbarkeiten im Gebäude die kalkulierten Endkosten erhöhen. Das darf aber nicht das Problem des Investors sein.
Weiterhin sollte auf jeden Fall auch eine Fertigstellungsgarantie im Kaufvertrag geregelt sein. Damit verpflichtet sich der Verkäufer bzw. Bauträger dazu, zu einem fest vereinbarten Zeitpunkt, die Bauarbeiten am Gebäude abgeschlossen zu haben. Entscheidend hierbei ist, dass die Wohnung von Seiten des Investors abgenom-
men wurde und ein Protokoll der Übergabe dieser Wirtschaftsein-
heit erstellt wird. Dieses ist wichtig für die steuerliche Berücksichti-
gung und die Vermietbarkeit der Wohnung.
Abhängig vom Vertrag gewähren die Verkäufer teilweise noch zu-
sätzliche Sicherheiten: Wenn die Immobilie zum vereinbarten Ter-
min nicht bewohnbar sein sollte, übernimmt der Bauträger bei-
spielsweise bis zur Fertigstellung, im Vorwege fest vereinbarte Mietausfälle, in der Regel in Höhe der zu erwartenden Kaltmiete.
Diese Garantien treten aber nur ein, wenn die Wohnung noch un-
bewohnbar und nicht vom Investor abgenommen wurde. Wenn verschiedene kleinere Abschlussarbeiten noch nicht erledigt sind, wie zum Beispiel an der Außenfassade oder in den Treppenauf-
gängen, gilt dies trotzdem als fristgerechte Erledigung. Weiterhin greifen auch gesetzliche Regelungen nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Damit entstehen dem Anleger Erfahrungsgemäß, trotz der verspäteten Fertigstellung nur geringe finanzielle Nachteile. Wichtig für die Sicherheit eines Investors ist weiterhin, im Kaufver-
trag auch die gesetzlich vorgeschriebenen Haftungszeiten festzu-
schreiben.
Das Bürgerliche Gesetzbuch sagt, dass ein Bauträger 5 Jahre für auftretende bautechnische Probleme haftbar gemacht werden kann. Generell wird bei einer Immobilie die noch zu sanieren ist, die Kaufsumme gemäß Baufortschritt gezahlt. Dieses ist in der Makler- und Bauträgerverordnung geregelt. Nach Vertragsabschluss und nach Aufforderung des Verkäufers ist der Investor verpflichtet, die ersten 25 % der Gesamtkaufsumme zu überweisen. Danach wer-
den bis zu 6 weitere Raten abgefordert. Erst nach Abschluss der gesamten Bauarbeiten wird der letzte Teil der Kaufsumme bezahlt.
Mehr zu Kapitalanlagen in Denkmälern und dem Kaufvertrag finden Sie im Internet unter www.investition-baudenkmal.de/kaufvertrag-eigentumswechsel-einer-immobilie.htm
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